Bestandsanalyse für Investoren

Zusammenfassung

Um ein Immobilienportfolio zu skalieren und von dessen Erträgen leben zu können, müssen über die Kapitalbeschaffung hinaus verschiedene Faktoren zur Risikobewertung durch Kreditinstitute berücksichtigt werden. Banken kalkulieren die Nettokaltmiete oft mit Abschlägen, um Mietausfälle und Instandhaltungskosten einzupreisen und verwenden Stressannuitäten, um die Finanzierbarkeit nach einem Zinsanstieg zu prüfen. Zusätzlich führt der „Blankoanteil“ – das Delta zwischen Darlehensvolumen und Objektbewertung durch die Bank – bei hoher Differenz zu strengerer Prüfung. Eine gezielte Risikoanalyse hilft, die Skalierbarkeit des Portfolios zu sichern und Finanzierungshürden zu vermeiden.

Wer seinen Immobilienbestand kurz- bis mittelfristig skalieren möchte, um vielleicht sogar vollständig von den Überschüssen aus Vermietung und Verpachtung leben zu können, wird vom klassischen Kapitalanleger zum Immobilieninvestor. Neben weiteren Aspekten wie bspw. der Beschaffung des notwendigen Kapitals gibt es einen essenziellen Faktor, den es bei der Verwirklichung dieses Ziels zu berücksichtigen gibt: Die Risikoanalyse des eigenen Bestands aus Sicht der Kreditinstitute. Denn dieses entspricht nicht der eigenen Liquiditätsplanung und kann das Ziel des weiteren Erwerbs von Immobilien signifikant erschweren.

Nettokaltmieten Ist vs. Nettokaltmiete mit Abschlag

In der Regel setzen Kreditinstitute nicht die tatsächliche Nettokaltmiete eines Objekts an, sondern kalkulieren mit deutlich geringeren Einnahmen. Grund hierfür sind Abschläge für kalkulatorische Instandhaltungsmaßnahmen, Mietausfälle und ähnliches. Diese Abschläge variieren je nach Zustand und Lage der Objekte im Bestand. Demnach kann die kalkulatorische Instandhaltungsrücklage von modernisierten Objekten unter der von älteren und nicht modernisierten Objekten liegen. Auch die kalkulatorischen Mietausfälle können erheblich abweichen je nach Standort und Typ der Immobilien im Bestand (Wohnimmobilie, Mischimmobilie, Gewerbe). In der Regel kann davon ausgegangen werden, dass die Abschläge auf die tatsächlichen Ist-Mieten zwischen 70-80% liegen. Im Zuge der eigenen Kalkulation der Haushaltsrechnung müssen diese Abschläge berücksichtigt werden.

Stressannuität nach Ablauf der Zinsbindung

Die sogenannte Stressannuität wird von Finanzinstituten genutzt, um die Belastbarkeit eines Kreditnehmers bei einem hypothetischen Anstieg der Darlehenszinsen bestehender oder aufzunehmender Darlehen zu prüfen. Insbesondere Darlehensnehmer, welche in Niedrigzinsphasen Immobilien erworben haben, sollten Ihren Bestand kritisch prüfen und notfalls den Verkauf einzelner Objekte in Betracht ziehen, um die langfristige Finanzierbarkeit zu gewährleisten.

Blankoanteile der Objektbewertung

Kaufpreise, Marktwerte und Einwertungen durch die finanzierenden Kreditinstitute unterscheiden sich in der Regel signifikant bei jedem Objekt. Insbesondere die Einwertung der Banken liegt häufig unter dem Volumen des zugestandenen Darlehens. Daraus entsteht ein negatives Delta zwischen Darlehensvolumen und Objektwert: Der sogenannte Blankoanteil. Dieser wird von Banken in der Regel vorbehaltlich der Bonität des Kunden sowie weiterer Faktoren akzeptiert. Nichtsdestotrotz gilt, je höher der kumulierte Blankoanteil eines Kunden aller bei einer Bank finanzierten Objekte ist, desto mehr Entscheidungsträger werden bei der nächsten Finanzierung involviert und desto höher ist die Wahrscheinlichkeit einer Ablehnung aufgrund des Kreditausfallrisikos für die Bank. Daher gilt es auch zur Vermeidung dieses Risikos, die individuelle Situation des eigenen Portfolios kritisch zu beleuchten und Kreditpartner zu diversifizieren.

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass sowohl während des Aufbaus eines Portfolios aus Bestandsobjekten als auch bei einem bestehenden Portfolio eine Risikobetrachtung aus Bankensicht lohnt. Dadurch lassen sich unangenehme Überraschungen bei der nächsten Finanzierung vermeiden und die langfristige Skalierbarkeit des eigenen Portfolios sichern.