3 Tipps zur Tilgung

Zusammenfassung

Darlehensnehmer können den Tilgungssatz in Darlehen mit einfachen Methoden individuell auf die Bedürfnisse ihrer Finanzierung anpassen. Über Sondertilgungen kann der monatliche Tilgungssatz reduziert werden, ohne einen Abstrich bei der jährlichen Tilgung zu machen. Dadurch erhöht sich die Flexibilität der monatlichen Belastung. Diese kann ebenfalls zu Beginn der Zahlung eines Darlehens verbessert werden, indem Darlehensnehmer tilgungsfreie Anlaufzeiten vereinbaren. Auch die Staffelung des Tilgungssatzes über die Darlehenslaufzeit kann die monatliche Belastung durch das Darlehen flexibel über dessen Laufzeit verteilen.

Mit einem Immobiliendarlehen geht neben dem Erwerb der gewünschten Immobilie auch eine große Verpflichtung einher – Die Zahlung der Zinsen und Tilgung. Dabei entscheiden Zinsen und Tilgungssatz darüber, wie lange es dauert, bis die Immobilie komplett abbezahlt ist. Während die Zinsen eines Darlehens durch die finanzierende Bank festgelegt werden, haben Darlehensnehmer beim Tilgungssatz erhebliche Gestaltungsmöglichkeiten. Drei wichtige Methoden zur Beeinflussung der Tilgung eines Immobiliendarlehens werden im folgenden Beitrag vorgestellt.

Tipp 1 – Sondertilgung statt Tilgungssatz

Jede Bank bietet kostenfreie Sondertilgungen an, welche in der Regel keine Auswirkungen auf die Zinssätze des Darlehens haben. Die kostenfreie Sondertilgung liegt dabei zwischen 2,5% bis 5,0% der Darlehenssumme pro Jahr. Das heißt, bei einem Darlehen von 100.000 EUR können pro Jahr zwischen 2.500 – 5.000 EUR über eine einmalige Sondertilgung abgezahlt werden. Die Sondertilgung bezieht sich immer auf den ursprünglichen Darlehensbetrag und nicht auf die aktuelle Restschuld.

Nehmen wir an bei oben genanntem Darlehen von 100.000 EUR möchte eine Darlehensnehmerin pro Jahr 5% tilgen. Es besteht die Möglichkeit entweder 5% pro Jahr über den Tilgungssatz der monatlichen Rate des Darlehens zu zahlen oder die gewünschten 5% zwischen dem Tilgungssatz der Rate und der Sondertilgung aufzuteilen bspw. 2% Tilgungssatz und 3% Sondertilgung. Worin besteht der Vorteil bei der zweiten Variante?

Flexibilität. Die Sondertilgungen sind im Vergleich zum Tilgungssatz flexibel. Sie können jährlich gezahlt werden, müssen aber nicht. Die Darlehensnehmerin kann auf mögliche Änderungen in Ihren Lebensumständen reagieren, ohne darauf angewiesen zu sein, dass die finanzierende Bank einer Anpassung ihrer monatlichen Zahlungen zustimmt. In Zahlen bedeutet das, dass der monatliche zu zahlende Tilgungssatz des zuvor genannten Darlehens nicht bei ca. 417 EUR sondern bei 167 EUR liegt. Dadurch hat die Darlehensnehmerin 250 EUR im Monat zur Verfügung, welche Sie im Normalfall für die Sondertilgung zurückhält, aber unter geänderten Lebensumständen flexibel zur Verfügung hat.

Tipp 2 – Tilgungsfreie Anlaufzeit nutzen

Viele Banken bieten bis zu zwölf Monate tilgungsfreie Anlaufzeit an. Das bedeutet, dass während dieses Zeitraums nicht die vollständige Rate gezahlt wird, sondern lediglich der Zinsanteil der Rate. Bei einem kalkulatorischen Darlehen von 100.000 EUR mit einem Zinssatz von 3,5% und einem Tilgungssatz von 2,0% läge die monatliche Rate in den ersten zwölf Monaten bei circa 292 EUR statt 417 EUR. Das bedeutet für einen Darlehensnehmer knapp 125 EUR mehr finanziellen Puffer.

Dieser Puffer kann bspw. notwendig werden, um letzte Kosten an der neuen Immobilie zu decken, Möbel zu zahlen oder anderweitige Verpflichtungen zu erfüllen, welche nicht abzuschätzen waren. Sollte der finanzielle Puffer nicht notwendig sein, kann dieser über eine Sondertilgung kostenfrei zur Abzahlung des Darlehens genutzt werden. Auch die tilgungsfreie Anlaufzeit bietet somit zusätzliche Flexibilität bei der Rückzahlung des Darlehens und der Höhe der monatlichen Verpflichtungen.

Tipp 3 – Tilgungsstaffelung vereinbaren

Die Höhe der Tilgung hat signifikanten Einfluss auf die Laufzeit des Darlehens. Häufig ergibt sich allerdings der Bedarf, dass kurzfristig nach dem Erwerb einer Immobilie die Belastung durch das Darlehen so niedrig wie möglich gehalten werden soll. So könnte der Wunsch eines Darlehensnehmers sein, dass ein Darlehen von 100.000 EUR kurzfristig erstmal mit 1% Tilgungssatz laufen soll. Dadurch reduziert sich der Tilgungsanteil dieses Darlehens auf ca. 84 EUR im Monat. Bei einem kalkulatorischen Zinssatz von 3,5% würde es bei diesem Darlehen allerdings über 36 Jahre bis zur vollständigen Rückzahlung dauern. Je nach individueller Situation des Darlehensnehmers oder auch der kalkulatorischen Restnutzungsdauer des Objekts, kann eine Bank die Finanzierung mit nur 1,0% Tilgungssatz ablehnen.

Die Lösung in diesem Fall besteht in der Vereinbarung einer Tilgungsstaffelung. Darlehensnehmer und Bank einigen sich in darauf, den Tilgungssatz zu Beginn der Darlehenslaufzeit bei 1,0% zu halten und diesen nach einer besprochenen Anzahl von Jahren bspw. auf 2,0% zu erhöhen. Dadurch reduziert sich kurz- bis mittelfristig die monatliche Belastung durch das Darlehen, ohne langfristig eine ungewünscht lange Darlehenslaufzeit zu verursachen.

Generell bietet der Tilgungssatz eine gute Möglichkeit, die Darlehenskonditionen individuell zu beeinflussen und auf die Bedürfnisse der Darlehensnehmer anzupassen. Hierfür ist eine detaillierte Betrachtung der individuellen Situation der Darlehensnehmer, der Beschaffenheit des Finanzierungsobjekts und auch der Finanzierungskonditionen notwendig.